Вопрос передачи собственности на жильё с неузаконенной перепланировкой — одна из самых спорных тем на рынке недвижимости. Особенно если речь идет о дарении доли в квартире. Казалось бы, раз квартира уже принадлежит вам, и вы хотите просто подарить часть близкому человеку — почему бы и нет? Однако даже при такой «внутрисемейной» сделке законодательство не оставляет за собой пассивную роль.
Что считается неузаконенной перепланировкой?
Неузаконенная перепланировка — это любые изменения в планировке квартиры, которые не были согласованы с уполномоченными органами и не зафиксированы в технической документации (БТИ, Росреестр). Сюда входят:
-
снос или перенос стен и перегородок;
-
объединение кухни и жилой комнаты;
-
перенос сантехнических узлов;
-
присоединение лоджий и балконов к общему пространству;
-
даже замена газовой плиты на электрическую — при отсутствии согласования — может считаться самовольной перепланировкой.
Дарение доли и юридические риски
С точки зрения законодательства, квартира с неузаконенной перепланировкой может быть предметом сделки, включая дарение. Однако здесь есть важный нюанс. При заключении договора дарения и его регистрации в Росреестре может потребоваться предоставление технического паспорта подробнее https://notariuz.ru/mozhno-li-podarit-dolyu-v-kvartire-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/. Если в нём указана планировка, отличающаяся от фактической, сделка может вызвать интерес у Росреестра или других инстанций. Это не повод для автоматического отказа в регистрации, но может стать основанием для приостановки процедуры и направления уведомления в жилищную инспекцию.
Если новая планировка затрагивает несущие конструкции, ухудшает техническое состояние здания или нарушает права соседей — вплоть до безопасности — это может привести к штрафам, предписанию о приведении квартиры в исходное состояние или даже судебным искам.
Кто несёт ответственность?
Важно понимать: ответственность за неузаконенную перепланировку несёт не только тот, кто её осуществил, но и текущий собственник. Поэтому при дарении доли в такой квартире одаряемый становится совладельцем потенциально «проблемной» недвижимости. В случае судебных разбирательств или проверок это может вылиться в дополнительные расходы и административные сложности уже для него.
Как снизить риски при дарении?
-
Оценка перепланировки
Прежде чем оформлять дарственную, лучше обратиться к инженеру-технику или в БТИ для проведения обследования и получения технического плана. Это позволит понять масштаб расхождений и возможность их узаконить. -
Узаконивание перепланировки до сделки
Самый безопасный путь — провести легализацию перепланировки, получить акт ввода и обновить техпаспорт. После этого дарение доли не вызовет затруднений. -
Юридическая консультация
Не лишним будет проконсультироваться у юриста по недвижимости. Он поможет оценить риски и подготовить договор дарения с учетом всех особенностей объекта.
Что делать, если перепланировка уже есть?
Если перепланировка уже сделана, но не узаконена, есть два пути:
– оформить дарение с рисками (о которых участники сделки должны быть уведомлены);
– приостановить сделку и пройти процедуру легализации, подав документы в МФЦ или в жилищную инспекцию.
В большинстве случаев специалисты рекомендуют узаконивать перепланировку заранее, так как это повышает ликвидность квартиры и избавляет от юридических проблем в будущем.Да, при оформлении дарения доли нотариус имеет право запросить техническую документацию на квартиру. Если он увидит несоответствие между фактической планировкой и данными из БТИ, он может приостановить сделку до устранения расхождений. Некоторые нотариусы, особенно в крупных городах, отказываются проводить сделки с квартирами, в которых явно видны признаки незаконной перепланировки — например, объединённый санузел, снесённые стены или «расширенные» балконы.
Возможные последствия после регистрации
Даже если дарение будет успешно зарегистрировано в Росреестре, это не означает, что перепланировка «простилась». Наоборот, органы жилищного надзора могут получить данные о ней из Росреестра или через жалобы соседей. В этом случае новому владельцу может прийти предписание о возвращении квартиры в исходное состояние за свой счёт, что особенно неприятно, если он не был инициатором изменений.
Если вы планируете дарение доли в ближайшем будущем, оптимально — заранее провести процедуру согласования перепланировки. Это даст вам не только юридическую безопасность, но и возможность в дальнейшем свободно распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, завещать, не опасаясь проблем при сделке. Кроме того, узаконенная квартира ценится выше на рынке, а значит, это вложение окупится в долгосрочной перспективе.
Подарить долю в квартире с неузаконенной перепланировкой можно, но это сопряжено с юридическими рисками как для дарителя, так и для одаряемого. При этом вероятность выявления нарушений при регистрации сделки и последующих проверок достаточно высока. Чтобы избежать неприятных последствий, рекомендуется заранее привести квартиру в соответствие с требованиями закона или хотя бы получить квалифицированную юридическую помощь.
